Apesar da crise que o setor imobiliário vem apresentando, a demanda em relação à locação de imóveis residenciais vem aumentando consideravelmente. No entanto, em relação à locação dos imóveis comerciais, basta andar pelos centros comerciais para se ter consciência de que a crise que assola o País está longe de ter um fim. Neste cenário, muitas dúvidas pairam sobre a devolução antecipada da locação dos imóveis comerciais especialmente as questões envolvendo a multa pela devolução antecipada.
Uma das dúvidas mais comuns está na devolução de imóveis antes do prazo estipulado no contrato, em locações com prazo determinado, sempre lembrando que o locador nunca poderá reaver o imóvel antes do prazo determinado a não ser por acordo, em decorrência de infração legal e contratual, por falta de pagamento de aluguel ou encargos referentes ao imóvel além de reparação urgentes determinadas pelo poder público.
Em relação à devolução do imóvel não residencial, a Lei 8.245/91 estipula que o locatário poderá devolver o imóvel de locação não residencial desde que pague a multa pactuada no contrato, de forma proporcional ou, se não estipulada, a arbitrada em juízo.
Ocorre, porém, que observando-se a evolução de novos modos de investimento como por exemplo “built to suit”, por exemplo, surgiram novos problemas nas devoluções de alguns imóveis não residenciais que, ao serem devolvidos, causavam grande prejuízo ao locador devido sua especificidade e o gasto que o locador suportou para sua adequação.
Diante desse cenário da locação não residencial, o legislador criou a Lei 12.744/12 que acrescentou ao art. 54-A da Lei de Locação (Lei 8.245/91), determinação dispondo que nos casos em que o locador assume a prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, preparando o imóvel respeitando as especificações determinadas pelo locatário pretendente da locação, sendo a referida locação com prazo determinado, no caso de devolução antecipada, este deverá arcar com a multa pactuada no contrato, não podendo esta ultrapassar a soma dos valores dos alugueis a receber durante o contrato. Ou seja, definiu-se uma tentativa de compensação ao locador, pela devolução do imóvel, para que todo o investimento feito em atendimento às exigências do pretendente locatário fosse ressarcido.
Acontece que a multa do art. 54-A é uma penalidade pactuada pelo não cumprimento contratual com caráter compensatório.
Observado isso, a dependender da especificidade do empreendimento, a referida multa pode não ser suficiente para estancar e amenizar o prejuízo causado pela desistência ou devolução antecipada da locação em relação ao investimento feito pelo locador. Não se prestando, portanto, para reparar os prejuízos decorrentes da não continuidade da locação.
Temos que nos atentar também as locações não residenciais que não estão amparadas pelo referido artigo mas são transformadas em comércio específico, causando prejuízo ao locador em caso de devolução antecipada, , por não estar protegida pelo artigo 54-A da Lei 8.245/91. Nesse caso tendo direito somente à multa contratual comumente utilizada na maioria dos contratos de locação, qual seja a soma de 3 meses de aluguel, sob o risco da multa pactuada ser entendida como excessiva, citando como exemplo o locatário que transforma o imóvel em bar ou restaurante, transformando-o integralmente e limitando o seu uso para este segmento e deixa o imóvel antes do prazo tornando o imóvel locado muito específico para futuras locações, fazendo com que o locador, caso queira locar para outro segmento empresarial ou consiga locatário que seja de outro segmento, seja obrigando, desta forma, a gastar seus recursos para torna-lo adequado novamente ao mercado imobiliário sem especificidade.
Tais problemas devem ser resolvidos debatidos e solucionados uma vez que as locações devem trazer o equilíbrio necessário para ambas as partes.
Traremos alguns estudos sobre o tema em questão nos próximos textos.
Aguardem
Apurado e produzido por: Luciano Pozzolo
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